07 julio 2012

La burbuja es buena para alquilar casas

Antonio Carroza evita hablar de un boom y achaca esta evolución positiva del alquiler a «una necesaria convergencia con Europa» y «a las nuevas tecnologías, que permiten el acceso a la información». «Crecimiento lógico», continúa, «dada la incorporación al mercado de personas con necesidades de movilidad geográfica y agilidad de acceso a la vivienda». 

Al igual que Carroza, Beatriz Alberte, directora del departamento de Alquileres de Inmobiliaria Gilmar, no cree que se esté viviendo un boom, sino «un incremento paulatino». Una escalada que, como apunta, se produce por las grandes dificultades que existen para comprar. «El alquiler representa, actualmente y ante la incertidumbre económica, una opción inteligente».

«La casa es un bien siempre necesario sea en propiedad o en alquiler y hoy el arrendamiento se ha convertido en el camino a seguir, principalmente, por jóvenes que se emancipan, se casan o separan. Estos, junto a familias que necesitan una vivienda más grande, acaparan el foco demanda», señala Ortiz. 

Alberte ve tras el incremento de la oferta a «propietarios que no han logrado vender su casa y compradores que compran como inversión con vistas al alquiler». Este nuevo segmento de pisos en arrendamiento ha hecho que el muestrario haya subido más que la demanda, también en alza, y como consecuencia «automáticamente las rentas han bajado», dice la responsable de Gilmar. 

Carroza, mirando más allá de la oferta, cree que las rentas sufren «tensiones a la baja» por la «caída abrupta de las ventas y del valor de los inmuebles, dos factores que fijan los precios del arrendamiento». Según su percepción, que dista de la de Alberte, la demanda supera a la oferta porque «han irrumpido en el mercado nuevas generaciones que piensan que comprar es tirar el dinero y porque no todo el stock es apto para arrendar».

A la hora de tasar las rebajas, Inmobiliaria Gilmar y Alquiler Seguro hablan de un descuento medio que ronda el 15% y 20%, dependiendo de las zonas. Alquiler Seguro se atreve, incluso, a responder que hay enclaves donde las rentas se han desplomado un 40%. «Internet ha hecho madurar el mercado haciendo que sus precios se adapten a factores no especulativos como los sueldos», aseguran en esta empresa. 

Precios a la baja que tienen su reflejo en los pisos anunciados en Globaliza.com-Suvivienda.es, cuya caída se ha intensificado en el último semestre. Según sus estadísticas, la renta media en España ha pasado de 713 euros en la primera mitad de 2010 a los 621 euros entre enero y junio de 2012, un 12,8% menos. Pero si comparamos el actual nivel con el del cierre de 2011 se observa cómo el descenso ha pisado el acelerador: la renta se ha depreciado un 5,8% (cerró 2011 en 660 euros). 

Al pronosticar la evolución de las rentas, Gonzalo Ortiz prevé que «el mercado seguirá a la baja siempre que la situación económica sea complicada», aunque no espera grandes rebajas, «que dependerán de las zonas y de la oferta». Esta heterogeneidad se observa fácilmente al comparar la caída de precios nacional y en Madrid. Mientras en el primer caso han descendido un 6% el último año, en la capital la bajada ha sido del 3,4%. 

Alberte, al igual Ortiz, piensa que el gran ajuste ya se ha producido y se tiende hacia una «calma en la bajada de los precios». Carroza liga esta previsión a las «necesidades de liquidez de los grandes tenedores de inmuebles: bancos e inmobiliarias». Él ya da por descontado el ajuste sobrevenido por el desplome de los precios de venta y no se atreve a pronosticar sobre la evolución de los salarios, otro gran detonante de descuentos. 

Pero además del ajuste fruto de la ley de la oferta y de la demanda, de la caída de los precios de venta y de la situación económica, actualmente, el regateo se ha convertido en una losa para las rentas. «A pesar de que los precios de salida son bastante realistas, no desorbitados como años atrás, los arrendatarios presentan generalmente ofertas a la baja, inmediatas del 10%, sabiendo que llevan la voz cantante y amparados en el gran número de viviendas en el mercado», declara Alberte. 

Al igual que la responsable de Gilmar, Carroza piensa que «los precios de salida son bastante realistas». «Están por encima del precio técnico (donde se acaban cerrando los contratos), y los precios de oferta, por lo general, son también bastante realistas, también por debajo este precio», asegura. «Como en todo mercado, el precio del cierre se sitúa por encima del de oferta y por debajo del de demanda. Las dos partes ceden y llegan a un punto intermedio», indica Carroza, quien aplaude que ahora «todos juegan en igualdad de condiciones gracias a las nuevas tecnologías». 

Inquilinos y caseros encaran las negociaciones con diversas cartas en la manga. «Los primeros juegan, principalmente, con la baza de la solvencia; los segundos, con el valor de su inmueble, al que si dotan adecuadamente les proporcionará unas armas importantes al negociar», declara Carroza. Alberte destaca también que los dueños «saben que tienen más clientes donde elegir». 

Pero en este florecer del mercado del alquiler existen factores que amenazan su crecimiento. Para Alberte, «el tipo de garantías de pago que se exigen, cada vez más duras». Para Carroza, «la falta de profesionalidad, que atrae a especuladores». Y para Ortiz, «la mínima seguridad jurídica de la que sigue disponiendo el propietario y la cultura de la propiedad, aún muy presente». 

Cultura que, sin embargo, Ortiz ve que pierde fuerza. «Se está produciendo un cambio de mentalidad. Los jóvenes ni se plantean comprar y han perdido el miedo al alquiler conscientes de que alquilando, incluso estando ya casados, se vive igual y con menos preocupaciones», comenta el socio fundador de Globaliza. En su opinión, el porcentaje que vivirá en alquiler irá creciendo y se asentará por encima del 20% en España. Hoy, según datos oficiales del Ministerio de Fomento, se sitúa en el 17%. 

Idea que comparten Alberte y Carroza. La experta de Gilmar dice que «el mercado debe evolucionar mucho aún y poner en circulación tres millones de casas vacías». El consejero delegado de Alquiler Seguro afirma que «cada día más jóvenes piensan que comprar es tirar el dinero y huyen del apalancamiento de la compra a la vez que son conscientes de la continua devaluación de la vivienda». «Hemos alcanzado un punto de no retorno y el cambio de cultura existe».

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Etiquetas